+7 (495) 505-6-777

Специфика купли-продажи доли в квартире

Большая часть Московских квартир находится в совместной или общей долевой собственности, соответственно, практически каждый из является владельцем доли в квартире. Кто - то, объединив усилия, принимает решение купить квартиру в долевую собственность, другие приватизируют жилье в общую долевую собственность с членами семьи. Некоторые из нас становятся владельцами долей, вступив в наследство наравне с другими наследниками. Естественно, хорошо иметь в собственности даже долю в квартире. Это лучше, чем не иметь ничего. В связи с этим, такие понятия, как «долевая собственность» или «сособственник» всем стали хорошо известны. Многие ошибочно думают, что собственник доли в квартире и собственник квартиры - это понятия идентичные.

Гражданский кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их долей. Когда речь идет о доле в квартире, надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию».

Если между собственниками долей в квартире не определен порядок пользования жилым помещением, то это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Владение долей в жилом помещении - это не одно и то же, что владение комнатой. Долю нельзя в прямом смысле увидеть, пощупать или сказать, что доле, принадлежащей Вам, соответствует какая - то часть в квартире.
Доля в квартире может выражаться лишь в виде дроби, например,1/2, 1/5, или 3/16. Рано или поздно, в силу ряда причин, встает вопрос о продаже одним из сособственников своей доли в квартире.

Как продать долю в квартире

Сделки связанные с продажей доли в квартире представляются наиболее сложными, постоянно выходят поправки к законодательству, не соблюдение которых сделает продажу доли невозможно. При продаже надо четко соблюдать не только всем известную ст. 250 ГК РФ. а так же руководствоваться новыми законами регламентирующими продажу доли от 02 июля 2016 года № 172 Ф-З и от 01 января 2016 года № 391 Ф-З.

Конечно же неизменным остается то что прежде чем
продать долю в квартире
третьим лицам, необходимо предложить купить ее остальным участникам долевой собственности. Новый закон требует извещать долевых сособственников только нотариальным извещением, ранее можно это было делать самостоятельно, отправив письмо с описью вложения. Также, с 2016 года, невозможно проведение сделки по продаже долей без нотариуса, так как регистрация права на долю в квартире возможна только в том случае если договор купли-продажи или дарения, нотариальный.

Доказательством того что вы известили сособственников, будет являться свидетельство полученное у нотариуса о передаче сособственникам извещения от продавца, с указанием цены доли и условий ее продажи. Получив такое свидетельство, вы имеете право воспользоваться им у любого из нотариуса расположенного в том регионе где располагается недвижимость. 

Продажа доли квартиры третьему лицу: специфика процесса

Сособственники в течение одного месяца должны  выкупить предложенную долю в квартире или отказаться от ее покупки. Нотариальный отказ сособственника от выкупа доли в квартире предоставляется в обязательном порядке нотариусу который будет проводить сделку купли-продажи доли в квартире. С 01 января 2016 года, сделки с долями (продажа/дарение) проводятся только через нотариуса. В случае, если несколько сособственников выразили намерение купить долю в квартире, продавец вправе сам выбрать, кому из них дать возможность выкупить долю в квартире.

Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются. Узнав, что кто-то из сособственников решил продать долю в квартире, другие зачастую начинают «вставлять ему палки в колеса». Это может выражаться и в нежелании пускать в квартиру потенциальных покупателей, и в уклонении от получения извещения о продаже доли и многом другом, о чем мы умолчим. Скажем только об одном, на каждую долю есть свой покупатель. Не пуская в квартиру не жилающие договориться полюбовно, не избавят себя от нового соседа который купит долю в квартире с их помощью по более низкой цене. 

В случае признания сособственника безвестно отсутствующим и при наличии соответствующего решения суда, его преимущественное право покупки отчуждаемой доли к другим лицам (членам семьи этого сособственника, иным участникам долевой собственности) не переходит. Нередки случаи, когда один из сособственников умер или в судебном порядке объявлен умершим, а наследство на долю в квартире не оформлено. Как и от кого в таких случаях получать отказ от права преимущественной покупки? В подобных ситуациях на помощь продавцу доли в квартире приходит риэлтор. Есть законный выход из любой ситуации. Наши специалисты смогут решить любую, даже не преодолимую на первый взгляд задачу.

При продаже доли в квартире постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. По общим правилам исчисления сроков исковой давности, указанный трехмесячный срок начинает исчисляться со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя, узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли в квартире постороннему лицу с нарушением его права. Мы знаем как этого избежать и не позволить оспорить сделку. Это лишь некоторые, наиболее часто встречающиеся сложности, с которыми сталкиваются желающие продать долю в квартире. Пожалуй, еще один момент, о котором стоит упомянуть.

Купить долю в квартире

Теперь рассмотрим сделки с долями со стороны покупателя. Важно понимать с какой целью решено купить долю в квартире. Ни для кого не секрет, что не малая часть долей в Москве приобретается сейчас с целью получения Московской прописки, хотя в этом случае, о фактическом проживании речь, как правило, не идет. Размер такой доли в квартире может быть небольшим, например, 1/10, в случае если доля будет более маленькой, например, 1/20, 1/50, 1/100, то Вас не пропишут, УФМС последние два года очень усердно борется с пропиской на малые доли.

С регистрацией по месту жительства у нового собственника доли в квартире проблем не будет, т. к. она осуществляется без согласия сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство на право собственности. Если порядок пользования между сособственниками в квартире ранее не был определен, то будущему владельцу доли возможно придется решать этот вопрос самому. Как правило, достичь взаимопонимания с соседями бывает не просто. Тогда порядок пользования определяется в судебном порядке.

В связи с этим следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть, будут учитываться следующие обстоятельства: а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания; б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы; в) финансовое положение и многое другое. Может получится так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире, а тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания бóльшая жилплощадь.

Продажа доли собственности и проживание

Если планируете проживать на купленной Вами доле в квартире всей семьей, следует знать, что для постоянной регистрации на доле квартиры (прописки) членов семьи по месту жительства потребуется письменное согласие всех других сособственников. Поэтому мы рекомендуем покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут в дальнейшем проживать и прописываться.

Скажем, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, лучше приобрести ее по 1/6 на каждого. И все же, не надо опасаться покупать долю в квартире. На долю в квартире, без согласия сособственников могут быть прописаны только дети до 14 лет. Жены, мужья, брать, сестры, родители без согласия сособственников, прописаны не будут. 

Покупка доли квартиры это
выгодная инвестиция, любая квартира где есть несколько собственников, рано или поздно будет продана. И денег при продаже можно будет получить в два раза больше чем было потрачено на покупку доли. Доля в квартире это самая выгодная инвестиция на сегодняшний день. Не один вид недвижимости, не принесет 100% прибыли.


Если не хватает денег на приобретение отдельной квартиры, а жить где-то надо, покупка доли бывает единственным правильным выходом из сложившейся ситуации. Покупка доли гораздо перспективнее чем покупка комнаты. Как показала сложившаяся практика, гораздо быстрее продаются те квартиры, доля в которых была купленна без просмотра. 


Доля в квартире:  совместная собственность

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает совместной – без определения долей, и долевой – с определением долей. Пример совместной собственности – квартира, приобретенная в браке супругами, на нее имеется одно свидетельство о собственности и, несмотря на то, что в нем указан только один супруг, распоряжение такой квартирой может происходить только при нотариально заверенном согласии второго.

При разводе или в любое другое время они могут переоформить совместную собственность в долевую, то есть определить размер долей, принадлежащих каждому: при разводе это будет, как правило, ½ доли, а в случае раздела по иным причинам (например, при заключении брачного договора) размер долей определяется соглашением между супругами. Теперь уже на квартиру будет два свидетельства о собственности – на каждую долю в квартире свое, но на обороте обязательно будет указано, кто владеет остальными частями недвижимости. На основании этих документов уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей собственностью, не спрашивая второго, также соблюдая определенные формальности, о которых сказано ниже.

Другой случай долевой собственности возникает в ситуации наследования по завещанию или по закону, если наследников более одного. На сегодняшний день на рынке присутствуют квартиры, изначально приобретенные лицами, не состоящими в браке, в долевую собственность (так называемые гражданские супруги или просто люди, не состоящие в родственных и иных отношениях). Цены на недвижимость сегодня настолько высоки, что заставляют людей искать выход в совместной покупке.

Закон достаточно четко определяет права и обязанности сособственников. Нас интересует, в первую очередь то, что связано с моментом перехода права собственности другим лицам.

Продажа доли в квартире: главные моменты

Итак, если Вы продавец доли, то важно знать, что Ваш сособственник имеет право преимущественной покупки, о котором говорится в ст. 250 ГК РФ. То есть, прежде чем продать долю в квартире третьим лицам, Вы обязаны нотариально известить всех сособственников, а в том случае если они не претендуют на покупку Вашей доли то могут сами дать нотариальный отказ от преимущественного права выкупа доли. Если отношения далеки от идеальных и второй собственник не желает ни подписывать бумаги, ни обсуждать этот вопрос, то закон все же оставляет Вам возможность распорядиться своей собственностью.

Отправив сособственнику нотариальное предложение о выкупе доли, надо подождать 30 дней и в том случае если он не изъявил желания купить долю на Ваших условиях, нотариус который посылал извещение о продаже выдаст Вам нотариальное свидетельство о том что сособственники извещены. Имея на руках данный документ, Вы в праве провести сделку с третьей стороной, продать долю кому угодно. Уведомление об извещении будет служить доказательством того, что Вы не нарушили прав другого собственника. Важно помнить, что Вы должны продать долю в квартире именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении. Малейшее отступление от них дает Вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя.

Покупателям доли в квартире

Если Вы решили купить долю в квартире, не важно по какой причиня, для проживания или инвестиции, вопрос соблюдения всех формальностей для Вас более важен чем для продавца доли. Подготавливая сделку, важно проверить что продавец все сделал не нарушая законодательство, ведь в случае малейшей неточности Вы можете остаться не только без доли, но и без своих денег. Порой продавцы, в случае если возможности получить отказ или согласие второго собственника у них нет из-за натянутых отношений, предлагают оформить куплю-продажу другим способом, чаще всего через договор дарения, договор дарения малой доли с дальнейшим договором купли-продажи, также встречаются договоры ренты или долговые расписки с залогом доли недвижимости – в этом случае право преимущественной покупки не действует. 

Заявка в компанию
Услуга *
*
*/
*
Отправить заявку
Оценка недвижимости
Объект *
*/*
*
*
Отправить заявку