+7 (495) 505-6-777

Оформление доли в квартире: профессиональное решение

Как правильно оформить долю в квартире или доме? Согласно действующему законодательству, стать участниками подобного совместного владения имуществом можно либо в рамках родственных взаимоотношений, либо при вступлении в наследственные права. При добровольном согласии всех участников процесса оформление доли в праве собственности производится с нотариальным заверением размеров выделяемых долей. В отдельных случаях, если между претендентами на долевое владение имуществом возникают споры по вопросам размеров полагающейся им площади, решение вопроса берут на себя органы судопроизводства.


Оформление доли в квартире: особенности процесса


Как оформить долю с участием нотариуса? С 2016 года на территории РФ действует закон, по которому все сделки: от вступления в права наследования до дарения, покупки или продажи долевой собственности, оформляются нотариально. При этом нотариус должен убедиться в том, что другие владельцы долей оповещены о проведении сделки в соответствующем порядке.

Если производится оформление дома, доля выделяется аналогичным образом, причем договоры дарения заверяются нотариусом по аналогии с продажей и покупкой. Соответственно, минимизируются риски завладения имущества путем обмана. Нотариус обязан все роверить и несет полную ответственность за оформление долевой собственности.

Если вы вступаете в наследственные права, кабинета нотариуса также миновать не удастся. Оформление доли наследства, если права на него заявлены в установленные законом сроки, проводится вне зависимости от того, успели ли воспользоваться аналогичной возможностью другие собственники. Тогда как при переводе общей (например, муниципальной) собственности в долевую - в рамках приватизации, дарения, продажи имущества, свой правовой статус должны одновременно подтвердить прохождением регистрационных процедур все собственники или их законные представители.


Оформление доли квартиры в собственность: "подводные камни"


Сколько стоит оформление долей, и кому платить за регистрационные действия? После завершения процедуры нотариального заверения, тарифицируемого согласно ставке нотариуса, оплатить придется и государственную пошлину для Росреестра. В остальном, затраты будут незначительными.

Вам требуется оформление купли-продажи доли в квартире? Стоит обратить внимание, что реализовать свое право на реализацию находящегося в долевой собственности имущества не удастся без регламентированного статьей 250 Гражданского кодекса РФ письменного оповещения других собственников. Связано это с наличием у них приоритетных прав на совершение подобных сделок и оформление доли квартиры в собственность. В письме указывается желаемая цена, а также иные условия совершения акта продажи или покупки. Срок поступления ответов устанавливается протяженностью в 1 месяц. После этого собственник, не получивший откликов, может продавать имущество третьим лицам, при условии, что не было произведено оформление долей на детей - в этом случае заручиться придется еще и согласием органов опеки. Впрочем, при возникновении сложных ситуаций вы всегда можете прибегнуть к помощи специалистов нашего агентства недвижимости, готовых взять на себя решение всех процессуальных вопросов.

Продажа доли в квартире не очень сильно отличается от продажи всей квартиры. Есть только одно условие, вызывающие небольшое осложнение, которое необходимо выполнить при продаже доли в квартире. Речь идет о статье 250 Гражданского Кодекса РФ, гласящей о преимущественном праве покупки.

В ней говориться о том что, продавец  доли в квартире обязан в письменной форме уведомить всех остальных собственников квартиры о своем желании продать принадлежащую ему долю, с указанием цены и прочих условий продажи доли в квартире. В том случае, если остальные собственники откажутся от покупки доли в квартире или не приобретут продаваемую долю в течение  одного месяца, продавец в таком случае может продавать принадлежащую ему долю в квартире любому третьему лицу, но только на тех же условиях или дороже.

На первый взгляд в этом нет ничего сложного, но как показывает практика, это становится для многих желающих  продать долю в квартире, настоящей проблемой. Сособственники квартиры, не желающие выкупать предлагаемую им долю в квартире, начинают всячески «вставлять палки в колеса», пытаясь любыми силами затормозить процесс продажи или сделать его невозможным.

В ст. 250 ГК РФ кроме как извещение в письменной форме не предусматривает другие способы вручения уведомления или оповещения сособственников с указанием времени, места и даты предполагаемой сделки. В ней совершенно не говориться, к примеру о том, как поступать, когда сособственника доли в квартире не представляется возможным найти и уведомить о своем намерение продать долю в квартире.

Ничего не сказано о действиях, которые бы позволил продавцу доли в квартире воспользоваться своим законным правом на отчуждение принадлежащей ему собственности. Не заставляя его прибегать к всякого рода, ухищрениям. Всем же совершенно понятно, что если сособственники пытаясь помешать дальнейшей продаже доли в квартире, не захотят получать уведомление с предложением купить долю в квартире, продавец не сможет их не как заставить.

Также всем совершенно ясно, что если продавец решил продать долю в квартире, то он её продаст, и не какие ухищрения сособственников не смогут ему помешать это сделать. Допустим, продавец доли в квартире является законопослушным гражданином и он хочет продать долю в квартире официально, в рамках действующего законодательства. Начнаем с данной формы уведомления других собственников о предстоящей продаже доли в квартире. Текст уведомления с предлодением купить долю в квартире должен быть примерно таким:

«Извещаю Вас о своем намерении продать принадлежащую мне долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (полный адрес квартиры), за цену (сумма цифрами и прописью) на день подписания договора купли-продажи. В соответствии со статьей 250 ГК РФ Вы имеете преимущественное право покупки, принадлежащей мне доли квартиры, по указанному выше адресу, за указанную выше цену. В связи с вышеизложенным, прошу Вас в течение одного месяца со дня получения этого заявления купить у меня (размер доли) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (полный адрес квартиры), за предложенную выше цену. В случае если Вы не купите у меня указанную выше долю квартиры, по истечении указанного срока принадлежащая мне доля квартиры будет отчуждена другим лицам»

Вариантов для передачи данного уведомления разные. Для большей гарантии прохождения государственной регистрации договора по продаже по продаже доли квартиры. Стоит уведомить других сособственников квартиры через нотариуса. Конечно же закон предусматривает вручение и вручение уведомления лично, с получением подписи получателя на свой копии уведомления, а в случае его отказа расписаться, надо заручиться подписями двух свидетелей.

Также можно послать телеграмму с уведомлением о вручении каждому собственнику, где отражены все условия на котрых вы готовы продать долю в квартире. Все эти способы не противоречат законодательству, но только лишь в одном приведенном выше, варианте продавец получает от нотариуса официальное свидетельство.

В регистрационной палате с такой при предоставлении документа от нотариуса,  никаких вопросов при регистрации сделки купли-продажи доли в квартире,возникать не будет.

Еще еще один не приятный момент для желающего продать долю в квартире, на котором стоит остановиться. Это налог с продажи доли в квартире, находящейся в собственности менее 3-х лет.  Дело в том что доля в квартире, как и любой другой вид недвижимости, находящийся в собственности у продавца менее 3-х лет, при продаже более чем за 1 000 000 рублей, с суммы которая выше 1 000 000 требуется заплатить подоходный налог 13%.

Если доля в квартире находящаяся в собственности менее трех лет продается за 1 100 000, то налог 13% платиться только со 100 000 и составляет всего 13 000 рублей. Конечно многие заплатят данный налог не моргнув и глазом, ну а что если сумма налога будет 500 000, а не 13 000, вот здесь уже приходиться что то придумывать и выкручиваться.


Оформить продажу доли квартиры через договор дарения


Одна из самых распространенных схем по продаже доли в квартире - проведение сделки через 
договор дарения доли в квартире. Он удобен тем, что, во-первых, не действует ст.250 ГК РФ, и, соответственно, не нужно никого уведомлять о продаже. Во-вторых, продавец доли в квартире не платит налог с продажи даже если доля в собственности менее 3-х лет. Минусом который появился с 1 января 2016 года в следствие нового закона о долях, стало являтся то что при дарении доли в квартире одаряемый должен заплатить налог. Но умные риелторы которые занимаются долевой собственностью нашли выход и из этой непростой ситуации. 

Расчеты по сделке проведенной через договор дарения доли в квартире проводятся один в один, как и при договоре купли-продажи. Все через банковскую ячейку, продавец доли в квартире получает деньги только после того как продаваемая доля уже будет оформлена на покупателя. Схема для расчета по договору купли-продажи доли в квартире и договору дарения доли в квартире совершено одна.

Все тоже самое что содержит в себе договор купли-продажи доли в квартире, есть в документах подписываемых продавцом, единственное отличие что при продаже доли квартиры через договор купли-продажи это написано в самом договоре купли-продажи, а в случае отчуждения доли в квартире через договор дарения доли квартиры, таких документов несколько. Дарителем (продавцом) доли в квартире пишется  точно такая расписка, из которой следует, что в случае расторжения договора дарения доли квартиры, продавец вернет полученные им деньги в полном объеме. Так же есть определенные нотариальные документы подтверждающие законность и безвоздмездность договора дарения доли в квартире.

Одно из главных преимуществ которые несет в себе договор дарения доли квартиры, для покупателя состоит в том что ему не стоит беспокоиться и о том, сособственники («соседи») начнут таскать его по судам, пытаясь перевести на себя первоочередное право выкупа доли в квартире. Пытаясь доказать что они небыли надлежаще извещены предусмотренным в ст. 250 ГК способом и в связи с этим просят признать договор купли-продажи не законным и перевести на себя право выкупа доли в квартире.

То есть купив долю в квартире, можно через полгода, года судов потерять, фактически отдав ее сособственникам, которые были как они доказали в суде, уведомлены не надлежащим образом. Деньги конечно Вы получите, но только те которые были отражены в договоре купли-продажи доли квартиры.

На сегодняшний день накопилась большая судебная практика, позволяющая говорить практически со стопроцентной уверенностью о том, что в случае оспаривания договора дарения доли квартиры третьими лицами, иск не будет удовлетворен судом. Конечно же, если продавец и покупатель полностью придерживаются единой позиции в данном вопросе и сама сделка была проведена со знанием всех нюансов и тонкостей.

Основная масса покупателей долей в квартирах не являются профессионалами в данном направлении и настаивают только на договоре купли-продажи. Соответственно желающих купить долю через договор дарения гораздо меньше, но они имеют реальную возможность получить неплохую скидку.

 



Заявка в компанию
Услуга *
*
*/
*
Отправить заявку
Оценка недвижимости
Объект *
*/*
*
*
Отправить заявку